문재인 정부의 21번째 부동산 대책이 나왔습니다.
이 가운데 서울 송파구 잠실과 강남구 청담.대치동의 주택을 매매하려던 시민들에게 눈에 띄는 정책이 하나 있었습니다.
바로 해당지역을 '토지거래허가구역'으로 지정한 것입니다.
강남에서도 어떤 지역이기에 거래허가구역으로 지정된지 먼저 어떤 지역인지 살펴 보겠습니다.
용산에 이어 다시 토지거래허가구역이 지정 되었습니다..
대한민국에서 가장 아파트값이 비싼 지역입니다.
서울 송파구 잠실동과 서울 강남구 청담동·삼성동·대치동 등 모두 4개 동이 바로 그것 입니다.
이곳은 학군 수요 때문에 집값이 비싸기로 유명한 곳인데요.
게다가 서울시가 잠실~코엑스 일대에‘국제교류복합지구’를 조성하면서 최근 부동산 시장이 술렁이고 있는 곳이기도 합니다.
또 인근에서 영동대로 광역복합환승센터, 현대차 GBC 등 대규모 개발사업을 앞두고 있기도 합니다.
굵직한 사업 여기 다 모였죠
토지거래허가제, 주택거래허가제 많이 하는 질문과 답변으로 살펴 보도록 하겠습니다.
Q1. 허가 없이 거래하면 징역 2년인가요?
Q2. 그럼 어떤 경우에 허가를 받을 수 있을까요?
Q3. 실거주하기 위해 해당 지역에 전세를 끼고 사는 경우는 어떨까요?
Q4. 18㎡ 이상 토지는 모두 거래허가제 대상. 아파트도 동일 한가요?
Q5. 거래허가제. 정부의 의도는 무엇인가요?
Q6. 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 강남구과 송파구 일대에서 아파트 사는법은 무엇인가요?
Q7.허가 대상은 ?
Q8.주택에 기존 세입자 있어도 등기 전에 나가면 괜찮나요?
Q9.분당 유주택자가 강남서 집 사면 기존 주택 처리계획 밝혀야하나요?
Q10.분양주택은 실거주 의무 없나요?
Q11.꼬마빌딩 사면 임대를 못 준다?
Q12.다가구·다세대 등 일부 임대도 허용 되나요?
Q13.부부가 지분으로 부동산을 사고 팔면 합산 처리 되나요?
Q14.오피스텔 거래도 허가받아야오피스텔은 허가 예외다?
Q1. 허가 없이 거래하면 징역 2년인가요?
앞으로(23일부터) 이 4개 동에서 집을 살 때 구청장의 허가를 받아야 합니다.
허가를 받지 않고 마음대로 거래를 하면 해당 계약은 무효가 되며, 당사자들은 2년 이하 징역 또는 토지가격(개별공시지가)의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 물어야 합니다.
Q2. 그럼 어떤 경우에 허가를 받을 수 있을까요?
토지 본연의 목적에 맞는 거래를 하면 됩니다. 아파트의 경우 당연히 '거주 목적'이어야 허가를 받을 수 있습니다.
투자나 투기가 아닌 실제로 거주할 목적으로 집을 거래하겠다고 허가를 신청하면 승인받을 수 있다는 얘깁니다. 의무거주 기간은 2년입니다.
Q3. 실거주하기 위해 해당 지역에 전세를 끼고 사는 경우는 어떨까요?
빠른 시일 내에 입주할 예정이면 허가가 날 수 있다고 합니다.
즉 전·월세 만기 날짜가 얼마 남지 않아서 곧 입주하게 될 경우 실거주자로 인정받을 수 있다는 겁니다.
이 경우 전·월세 만기 기간의 기준은 "통상 6개월로 본다"고 했습니다. 법령에 정해져 있지 않지만, 등기 후 6개월 이내에 세입자가 나가고 집주인이 전입을 하게 되면 실거주할 목적으로 볼 수 있다는 얘기입니다.
Q4. 18㎡ 이상 토지는 모두 거래허가제 대상. 아파트도 동일 한가요?
모든 토지가 다 허가대상에 해당하는 건 아닙니다.
기준이 되는 최소 면적 이상의 토지만 해당합니다.
'부동산거래신고법 시행령'에 따르면 주거용의 경우 최소 기준이 180㎡입니다.
54.45평입니다. 꽤 넓은 면적입니다. 그래서 허가권자에게 재량권을 줬습니다. 18㎡를 초과하는 토지는 반드시 거래 허가를 받고 사고팔 수 있는 겁니다.
18㎡ 면 5.44평입니다. 하지만 아파트는 '대지지분'을 기준으로 하기 때문에 조금더 봐아 합니다.
아파트는 하나의 넓은 토지를 여러 세대가 공유합니다.
아파트더라도 대지지분이18㎡를 넘지 않을 경우 규제를 피할 수 있습니다.
Q5. 거래허가제. 정부의 의도는 무엇인가요?
용산 정비창 인근에 이어 강남 일대가 속전속결로 거래허가구역으로 지정됐습니다.
개발 계획으로 투기 수요가 유입될 기미가 보인다면, 정부는 앞으로도 얼마든지 빠르게 거래허가구역으로 지정하겠다고 시장에 경고를 보낸 겁니다.
Q6. 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 강남구과 송파구 일대에서 아파트 사는법은 무엇인가요?
아파트를 산다면 전세 보증금을 승계한 갭투자는 금지되고 2년 이상 실거주해야 합니다.
토지거래허가를 신청할 때 구매하는 집에 세입자가 있더라도 2∼3개월 뒤 잔금을 치를 때 이사 나가는 경우에는 문제가 없습니다.
하지만 실거주 목적이라고 주장해도 전세 보증금을 이어받는 거래는 허가를 받지 못할 공산이 큽니다.
Q7.허가 대상은 ?
부동산의 토지면적이 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡를 넘기면 대상이 된다. 원래 구입 목적대로 부동산을 이용해야 하기에 주택을 사면 그곳에서 2년간 직접 살고, 상가를 구입하면 직접 상업을 하는 것이 원칙이다. 서울이나 서울과 연접한 시·군 지역 유주택자가 이번에 토지거래허가구역으로 묶인 주택을 사면 원래 집을 어떻게 쓸지 소명하는 계획서를 내야 한다.
다가구·다세대는 집주인이 살면서 일부 임대를 하는 것은 허용된다. 부부가 지분을 나눠 갖고 있다가 다른 부부에게 각각 매도하는 경우는 한사람의 계약으로 합산 계산돼 허가 대상이 될 수 있다. 이곳에 주택을 분양받은 경우는 제도 적용을 받지 않는다.
Q8.주택에 기존 세입자 있어도 등기 전에 나가면 괜찮나요?
주거용 토지는 2년간 '자기 거주용'으로 이용해야 하기에 구입하는 주택에 임대차 계약 기간이 남아 있다면 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 이는 전세 보증금을 끼고 주택을 구입하는 갭투자를 막기 위한 조치다.
다만 허가를 받더라도 실제로 잔금을 치르고 등기하기 전까지는 통상 2~3개월이 소요된다는 점에서 등기 전에 기존 임대차 계약이 끝나면 예외적으로 허가를 받을 수 있다. 허가를 신청할 때 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행 수준 내(2~3개월)에 있고, 잔금 납부일까지 임대차 계약이 끝난다는 사실을 객관적으로 소명하면 허가를 받을 수 있다.
Q9.분당 유주택자가 강남서 집 사면 기존 주택 처리계획 밝혀야
주택을 이미 보유한 경우에도 신규 주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수는 있다. 하지만 이런 경우에는 해당 지역에 거주해야 할 사유와 주택을 추가로 사야 하는 이유를 구체적으로 소명해야 한다.
특히 서울이나 서울과 연접한 시·군 지역의 유주택자가 토지거래허가구역으로 묶인 강남 아파트를 사면 기존 주택 처분계획서를 내야 한다. 현행 '토지거래업무처리기준'은 허가구역이 속해 있는 시·군 또는 이와 연접한 시·군에 거주하는 매수자가 주택을 이미 보유한 경우에는 기존 주택에 대한 처리계획서(매매·임대 등)를 제출하도록 하기 때문이다. 예를 들어 경기도 성남에 주택을 가진 사람이 잠실 등 허가구역 내 주택을 사려면 성남 집의 처분계획서를 제출해야 한다.
반드시 기존 주택을 매매하거나 임대해야만 하는 것은 아니다. 새로 구입하는 집에 이사 가서 살면서 기존 주택을 자녀 등이 살도록 하는 경우도 가능하다. 이 제도의 방점은 토지거래허가구역의 집 구매자가 직접 그 집에서 살아야 한다는 것이기 때문이다. 이같은 점에서 역으로 성남에 있는 기존 집에는 당사자가 살면서 강남에 새로 산 아파트에는 자녀가 살게 하는 것은 허가를 받지 못할 수 있다.
대전이나 대구 등 서울과 인접하지 않은 지방에 거주하는 유주택자는 기존 주택 처리계획서를 낼 필요는 없다. 하지만 마찬가지로 왜 강남에 굳이 집을 더 사야 하는지 소명해서 구청을 설득해야 한다.
Q10.분양주택은 실거주 의무 없나요?
허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자는 2년간 실거주할 의무가 없다. 이 때문에 자유롭게 전세로 내놓을 수 있다. 주택법령에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 토지거래허가 대상에서 제외되기 때문이다.
Q11.꼬마빌딩 사면 임대를 못 준다?
그렇지 않다. 주택은 실거주, 상가는 자기 경영의 원칙이 있지만 슈퍼마켓이나 병원 등 소규모 상가들이 있는 근린생활시설(꼬마빌딩)의 경우 일부를 임대할 수 있다. 국토부는 “근린생활시설의 경우 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안해 예외를 인정하고 있다”며 “건물을 취득한 뒤 해당 건축물의 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다”고 밝혔다. 토지거래허가신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성하면 된다.
주택도 마찬가지다. 단독주택이나 공동주택 전부를 매수자가 이용할 수 없는 경우, 매수자가 실제로 거주하는 공간을 제외한 일부 공간을 임대 목적으로 활용할 수 있다. 단 국토부는 ‘이용실태 조사’ 등을 통해 실제로는 주택 전체를 임대하면서 실거주하는 것처럼 꾸미는 사례를 단속할 방침이다.
Q12.다가구·다세대 등 일부 임대도 허용 되나요?
단독 주택이나 공동주택에 실제로 거주하는 경우라면 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 임대 목적으로 활용하는 것도 가능하다. 단독주택에서 일부 방을 쪼개 임대하거나, 다가구나 다세대 주택에서 집주인이 살면서 나머지 집을 세를 놓을 수 있다는 뜻이다. 국토부 관계자는 "건축법 시행령 등에서도 단독과 공동주택에서 건물의 일부 임대가 가능하도록 자가거주 원칙의 예외를 인정하고 있다"고 전했다.
단, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부 임대를 가장하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 국토부는 이용실태 조사 등을 통해 이용 의무 준수 여부를 철저히 단속할 방침이다.
Q13.부부가 지분으로 부동산을 사고 팔면 합산 처리 되나요?
부부와 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주한다. 이때 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상 면적 여부를 판단하게 된다. 예를 들어 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 15㎡씩 공동명의로 소유하고 있다가 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도한다고 했을 때, 지분면적을 합해 18㎡를 초과한 30㎡를 거래한 것으로 보기에 토지거래 허가를 받아야 한다.
Q14.오피스텔 거래도 허가받아야오피스텔은 허가 예외다?
오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과한다면 토지거래허가를 받아야 한다. 주거용이든 경영용이든 오피스텔의 이용목적을 토지이용계획서에 명시해야 하며, 허가받은 이후에는 2년간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.
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